Il mercato immobiliare italiano
Diverse sono state le occasioni in cui economisti ed esperti del settore immobiliare hanno evidenziato come la compravendita delle case fosse in una fase di stallo ormai da qualche anno.
Il crollo dei tassi d'interesse concomitante con le difficoltà a ottenere il mutuo dai vari istituti bancari, ha creato un vuoto nel mercato e contemporaneamente un crollo dei prezzi.
Nel primo trimestre 2015 però è stata registrata un'inversione di tendenza che vede un aumento della concessione dei mutui con i tassi d'interesse i quali, però, sono rimasti bassi, con minimi che sono definibili storici e quanto mai convenienti per chi acquista.
La conferma arriva anche dall'Abi (Associazione Bancaria Italiana) e il ribasso dei tassi è uguale sia che si tratti di mutui a tasso variabile che a tasso fisso.
Una conferma in tal senso è stata evidenziata anche dall'Istat che, nella sintesi periodica ha registrato una crescita su base annua riferita al 2014 del 3,6% di compravendite.
Per chi volesse fare un rapido calcolo della rata del mutuo basandosi sugli attuali tassi in vigore e confrontando le offerte dei vari istituti, può provare lo strumento di simulazione presente al seguente link.
Il motivo del crollo dei tassi d'interesse
La definizione dei tassi d'interesse dipende fondamentalmente da due variabili che fanno capo entrambe al costo del denaro che la banca chiede ad altre banche per "prestarlo" a sua volta al contraente del mutuo.
Uno fa riferimento al tasso Euribor e l'altro ai tassi d'interesse fissati dalla BCE, che dall'ottobre del 2014 sono stabili sullo 0,5% e a ruota lo è anche lo stesso Euribor (0,6% - 0,8% su base trimestrale e mensile).
Sul tasso d'interesse applicato al mutuo si unisce anche una percentuale determinata dallo spread, che a sua volta si è stabilizzato su valori che non erano più cosi bassi da anni.
Ecco quindi che in ogni caso l'acquisto di un immobile con questa quadratura finanziaria diventa conveniente, sia come soluzione residenziale che come investimento nel lungo periodo.
I mutui che sono stati concessi nel primo trimestre del 2015 hanno visto comunque una convenienza anche con il tasso fisso (che risulta incidere per il 50% rispetto a quello variabile) ma che è comunque ai minimi storici.
Il target di compratori e venditori
Da una recente indagine di Tecnocasa più del 60% di chi acquista un immobile (2014) ha un'eta compresa tra 18 e 44 anni e nel 45% circa dei casi la paga in contanti mentre il rimanente è ricorso alla concessione di un mutuo bancario.
C'è anche un 39% circa che vende casa per avere liquidità e, intorno ai 60 anni, la casa si acquista soprattutto per le vacanze o comunque come seconda residenza.
Il mutuo per la prima casa è stato chiesto da circa il 34% dei contraenti e in generale è stato concesso per l'80% del costo totale dell'immobile.
I mutui richiesti e quindi concessi hanno una durata in larga parte ventennale e nel febbraio 2015 c'è stato un sensibile balzo in avanti della richiesta del 39%,secondo i dati evidenziati dal Crif.
E' chiaro che in questo ultimo anno e mezzo c'è stata un'inversione di tendenza decisa e i mutui concessi, non solo hanno avuto carattere di "surroga"(inglobare in un unico mutuo con tassi d'interesse più basso altri già in essere).
Almeno la metà di questi infatti sono stati erogati a tasso fisso e il risparmio si aggira su una media di 25 mila euro per un totale di 120 mila, che è molto vicino all'importo medio richiesto per il costo stesso della casa (circa 117 mila euro).
Rispetto a quello del 2014 anche questo dato è in calo in quanto si parlava di 121 mila euro circa, a conferma dell'ottimo periodo per gli acquirenti.
Erogazione dei mutui e surroga
Per quanto riguarda l'erogazione dei mutui, questi sono stati concessi soprattutto al Nord e al Centro (rispettivamente per il 42% e il 39%) mentre al Sud e nelle isole per il 12% e per il 5%.
Il dato che tuttavia salta all'attenzione degli esperti del settore è in realtà una vera e propria corsa alla surroga, soprattutto se si parla di mutui stipulati fino a 10 anni fa circa e a tasso variabile.
In tal modo hanno consentito ai proprietari di avere una vera e propria boccata di ossigeno e recuperare le perdite, almeno in parte, con un seppur parziale ammortamento dei costi sostenuti per il vecchio tasso d'interessi che era stato applicato.